🧾 부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼, 계약서 한 장에도 실수가 생기면 큰 손해로 이어질 수 있어요. 그래서 계약서 작성 전부터 잔금 지급까지 꼼꼼히 체크하는 습관이 필요해요.
계약 전 확인할 서류, 계약서 작성 요령, 특약 조항, 해제 상황 등 실제 계약 과정에서 자주 실수하는 포인트들을 정리해봤어요. 이 글만 봐도 안심하고 계약 진행할 수 있도록 도와드릴게요!
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| 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 주의사항 |
계약 전 확인할 사항 🔍
부동산 계약은 서명하기 전에 꼼꼼하게 확인할 항목들이 있어요. 대표적으로 매물의 실소유자 여부, 해당 부동산의 권리관계, 등기부등본과 건축물대장의 일치 여부가 핵심이에요.
중개업소를 통한 거래라 하더라도, 반드시 본인이 관련 서류를 직접 열람하고 이상 유무를 체크해야 해요. 특히 가압류, 근저당권 설정 여부는 반드시 살펴야 할 항목이에요.
또한, 해당 부동산이 속한 지역의 개발계획, 재건축/재개발 예정 여부 등도 확인하면 장기적인 관점에서 유리해요. 본인의 목적에 맞는지 따져보는 것도 중요하죠.
📋 계약 전 필수 확인 항목
| 항목 |
확인 내용 |
| 등기부등본 |
소유자, 근저당, 가압류 여부, 소유권 이력[1] |
| 건축물대장 |
구조, 용도, 불법건축물 여부, 증축/개축 이력[2] |
| 토지이용계획 |
지역지구 지정 현황, 개발 제한 여부[3] |
| 실거주 여부 |
세입자 존재 여부 확인, 임대차 계약 상황[4] |
등기부등본의 핵심 체크포인트 📄
등기부등본은 부동산의 이력서 같은 문서예요. 이 서류 하나만 제대로 읽을 수 있어도 계약 리스크를 상당히 줄일 수 있어요.
먼저 ‘갑구’에는 소유자 정보와 소유권에 대한 변동사항이 기재돼 있어요. ‘을구’에는 근저당권, 임차권, 전세권 등 채권 관련 정보가 표시돼요.
주의할 점은 ‘말소되지 않은 근저당’이나 ‘전세권 설정’이 있는 경우예요. 이런 경우, 선순위 권리자가 우선 배당받을 수 있으니 계약 시 반드시 해당 내용을 확인해야 해요.
📑 등기부등본 구성 요약
| 구분 |
내용 |
주의사항 |
| 표제부 |
주소, 지목, 구조, 면적 등 기본정보 |
건축물대장과 일치 여부 확인, 실제 현황과 비교 |
| 갑구 |
소유권 관련 사항 (소유자, 이전 이력) |
소유자와 매도인 일치 여부, 소유권 이전 제한 사항 확인 |
| 을구 |
저당권, 전세권, 임차권 등 설정 |
권리 설정 및 말소 여부, 순위 확인, 채권액 검토 |
계약서 작성 시 주의사항 ✍️
계약서는 거래의 법적 증거가 되는 중요한 문서예요. 따라서 작성 시 모든 항목을 정확하게 기입해야 하고, 공란이 생기지 않도록 주의해야 해요.
매매가, 계약금, 잔금 일정, 인도일자, 중개수수료, 세금 처리 방식 등 실질적 내용을 정확히 명시해야 하고, 구두 합의는 반드시 문서로 남겨야 분쟁을 방지할 수 있어요.
특히 계약서에 양 당사자의 서명 또는 도장을 꼭 받아야 하고, 공동명의라면 모두의 서명이 필요해요. 인감도장과 인감증명서까지 준비하면 더욱 안전해요.
🖊️ 계약서 주요 항목 요약
| 항목 |
내용 |
| 매매가 |
총 거래금액, 부가세 포함 여부 명시[1] |
| 계약금/잔금 |
지급 시기, 방식, 중도금 포함 여부[2] |
| 인도일 |
잔금일 또는 별도 지정일, 지연 시 위약금[3] |
| 특약 |
별도 합의사항 기재, 기존 세입자 처리 방안[4] |
| 권리관계 |
근저당, 임차권 등 기존 권리 정리 방법[5] |
중도금·잔금 처리 요령 💸
계약서에 명시된 일정에 따라 중도금과 잔금을 정확하게 지급해야 해요. 중도금은 보통 계약금과 잔금 사이 1~2회 지급하는 금액이에요. 이 시점에 대출 실행도 많이 이뤄지죠.
중도금 대출을 이용할 경우, 금융기관의 심사 기간을 감안해 미리 서류를 준비하고 일정을 조율하는 것이 중요해요. 대출 실행 지연은 잔금 불이행 사유가 될 수 있어요.
잔금 지급 시에는 소유권 이전 등기까지 마무리해야 안전해요. 이때 실제 입주 가능 상태인지, 집 상태는 이상 없는지 현장 점검도 병행하는 걸 추천해요.
💰 금액별 지급 요령
| 항목 |
시점 |
주의사항 |
| 계약금 |
계약 체결 시 |
계약금 포기/배상 조항 유의, 보통 매매가의 10% |
| 중도금 |
보통 계약 후 30~60일 |
대출 준비 및 기일 엄수, 보통 매매가의 40% |
| 잔금 |
소유권 이전과 동시 |
등기 완료, 집 상태 확인, 보통 매매가의 50% |
| 정산금 |
잔금 지급 시 |
관리비, 재산세 등 일할 계산 정산 |
특약 조항 작성법 🖋️
특약은 기본계약서에 없는 사항을 추가로 명시하는 조항이에요. 분쟁 발생 시 가장 중요한 기준이 되기 때문에 명확하고 구체적으로 작성해야 해요.
예를 들어, “매도인은 잔금일 전까지 등기부등본상 권리관계를 정리한다”, “수도, 전기 등 관리비는 인도일 기준으로 정산한다” 같은 조항을 넣으면 좋아요.
또한, 실거주를 전제로 한 계약이면, 입주 가능일, 임차인 퇴거 조건 등을 명시해야 안전해요. 추상적인 표현은 분쟁 소지가 있으니 피해야 해요.
📄 특약 작성 팁
| 상황 |
추천 특약 예시 |
| 권리관계 정리 |
잔금 지급 전까지 근저당 및 가압류 말소[1] |
| 공과금 정산 |
인도일 기준으로 매도자 부담[2] |
| 임차인 퇴거 |
퇴거 완료 확인 후 잔금 지급[3] |
| 시설물 상태 |
인도일 기준으로 원상태 유지[4] |
| 잔금 지연 |
잔금 지연 시 위약금 부과 명시[5] |
계약 해제·해지 시 대응 방법 ⚖️
계약이 체결됐더라도 해제나 해지가 발생할 수 있어요. 이 경우 손해배상, 계약금 반환 등의 문제가 따르기 때문에 법적으로 정확히 이해하고 대처해야 해요.
계약금을 기준으로 계약 해제를 할 경우, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 두 배를 반환하면 해제가 가능해요. 이는 민법 제565조에 따른 규정이에요.
일방의 귀책사유가 있다면 손해배상 청구도 가능해요. 또한 중도금 이후 계약 해지 시에는 사전에 정한 특약 조항의 내용이 기준이 되므로, 계약서에 이를 명확히 해두는 게 중요해요.
⚖️ 해제/해지 정리
| 유형 |
기준 |
효과 |
| 계약 해제 |
계약금 기준, 중도금 지급 전 |
매수인 계약금 포기 / 매도인 2배 배상 |
| 계약 해지 |
귀책사유 존재, 중도금 지급 후 |
손해배상 청구 가능, 원상회복 |
| 특약 해제 |
특정 조건 불이행 |
계약서에 따른 조치, 위약금 지급 등 |
| 합의 해제 |
양 당사자 합의 |
상호 협의에 따른 정산 |
FAQ
Q1. 계약 전 반드시 확인해야 할 서류는?
A1. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 확인서를 필수로 열람해야 해요.
Q2. 계약서에 인감도장이 꼭 필요한가요?
A2. 필수는 아니지만, 인감도장과 인감증명서를 사용하면 더 안전해요.
Q3. 계약 후 중도금 지급 전 해제할 수 있나요?
A3. 민법상 계약금을 기준으로 해제가 가능해요. 매수인은 계약금 포기, 매도인은 두 배 배상이에요.
Q4. 특약 조항은 꼭 넣어야 하나요?
A4. 필수는 아니지만, 분쟁 예방을 위해 매우 추천해요.
Q5. 중개수수료는 언제, 누구에게 지급하나요?
A5. 보통 잔금일에 중개업소에 지급해요. 매수인과 매도인 모두 각각 부담하는 경우가 많아요.
Q6. 실거주 조건으로 계약했는데 입주가 안 되면?
A6. 특약 위반에 해당돼 손해배상 또는 계약 해제 사유가 될 수 있어요.
Q7. 등기 이전은 언제 완료해야 하나요?
A7. 잔금과 동시에 진행하는 게 원칙이에요. 늦어지면 불이익이 생길 수 있어요.
Q8. 계약 후 잔금일을 변경할 수 있나요?
A8. 당사자 간 합의로 조정 가능해요. 반드시 서면으로 변경 내용을 남겨야 해요.
