✍️ 부동산 매매 계약서는 부동산 거래의 핵심 서류예요. 이 문서 하나로 수억 원의 거래가 결정되기 때문에, 작은 실수 하나가 큰 분쟁이나 손해로 이어질 수 있어요.
이번 글에서는 매매 계약서의 구성부터 필수 항목, 작성 팁, 특약 기재 요령까지 완전히 정리해드릴게요. 표준계약서 vs 중개사 작성 계약서의 차이도 꼭 확인해보세요!
매매 계약서 기본 구조 🧾
부동산 매매 계약서는 크게 세 부분으로 나뉘어요. 첫 번째는 거래 당사자 정보, 두 번째는 매매 대상과 조건, 세 번째는 특약 및 법적 문구예요.
계약서는 단순한 종이 한 장처럼 보여도 법적 효력이 엄청나기 때문에 구조를 잘 이해하고 작성해야 해요. 특히 중개업소에서 제공하는 양식이 아닌 경우, 내용 검토는 필수예요.
서명란은 계약자 모두가 직접 서명하거나 날인해야 해요. 공동명의일 경우, 모두의 동의와 서명이 포함돼야 효력이 있어요.
📄 계약서 기본 구조 요약
| 구분 |
내용 |
| 1. 계약 당사자 |
매도인, 매수인 인적 사항 (성명, 주소, 연락처)[1] |
| 2. 부동산 정보 |
주소, 면적, 용도, 등기부등본 상 표시[2] |
| 3. 거래 조건 |
매매가, 지급일정, 인도일, 계약금 및 위약금[3] |
| 4. 특약 |
추가 조항 기입, 권리관계 정리, 공과금 처리[4] |
| 5. 서명 및 날인 |
계약 당사자 서명, 중개인 정보 및 서명[5] |
계약서 필수 항목 ✅
매매 계약서에는 반드시 포함되어야 할 항목들이 있어요. 이 항목들이 누락되면 향후 법적 분쟁 시 증거력이 약해질 수 있어요.
대표적으로 매매 목적물, 매매금액, 지급일정, 소유권 이전 조건, 계약 해제 조건 등이 있어요. 각 항목마다 구체적인 금액과 날짜, 방법이 명확하게 기재돼야 해요.
또한 계약 해제와 손해배상 조항은 필수예요. ‘계약금 기준 해제’ 조항이 없다면 분쟁이 생겼을 때 큰 혼란이 올 수 있어요.
📌 필수 기재 항목 정리
| 항목 |
내용 |
| 매매금액 |
총 매매가, 계약금/중도금/잔금 금액 및 지급일정 |
| 대상 부동산 |
주소, 지번, 구조, 면적, 용도 등 상세 정보 |
| 계약 해제 |
위약금 기준, 해제 조건, 손해배상 규정 |
| 소유권 이전 |
등기 이전 시점, 비용 부담 주체, 절차 |
| 계약 당사자 |
매도인/매수인의 인적사항 (성명, 주소, 연락처) |
표준계약서와 중개업소 계약서 차이 🧐
국토교통부에서 제공하는 ‘표준계약서’는 법적 보호 조항이 균형 있게 구성돼 있어요. 매수인과 매도인의 권리를 모두 보호할 수 있도록 설계되어 있죠.
반면, 일부 중개업소에서는 자체 계약서를 사용하는 경우가 있어요. 이 경우, 매도인에 유리하게 조정된 조항이 포함되어 있는 경우도 있어요.
계약 전에는 반드시 표준계약서 양식을 요청하거나, 중개업소 계약서의 조항을 꼼꼼히 비교해 보는 것이 좋아요. 필요한 경우 법률 전문가 검토도 추천해요.
📑 표준계약서 vs 일반 계약서
| 항목 |
표준계약서 |
일반 계약서 |
| 형식 |
정부 공식 양식[1] |
중개업소별 자체 제작[1] |
| 법적 보호 |
균형 잡힌 공정성 보장[2] |
한쪽에 치우칠 가능성 존재[3] |
| 특약 조정 |
명확한 기재 방식 제공[4] |
추가 조항 많을 수 있음[5] |
| 의무 사용 여부 |
임대사업자에게 의무화[1] |
선택 사항[3] |
계약서 작성 시 체크리스트 📝
실제로 계약서를 작성할 때는 단순히 내용을 채우는 것을 넘어서, 누락이나 모호한 표현이 없도록 체크해야 해요. 날짜, 금액, 서명란 등은 특히 실수가 많은 부분이에요.
내용을 모두 작성한 후에는 제3자의 시각으로 다시 한 번 읽어보고, 오해 소지가 없는지 확인해야 해요. 문장 하나로 몇천만 원이 갈릴 수 있거든요.
내가 생각했을 때 계약서에서 가장 중요한 건 ‘구체성’이에요. 누구든 보고 이해할 수 있게 작성해야 진짜 안전한 계약이 돼요.
✅ 계약서 체크리스트
| 점검 항목 |
체크 포인트 |
| 날짜 |
계약일, 중도금 지급일, 잔금일을 정확히 기재 |
| 서명 |
계약 당사자 전원의 서명 또는 날인 필수 |
| 특약 |
특약 사항은 문장 단위로 명확히 작성 (예: 하자보수 책임 등) |
| 공란 |
임의 수정 방지를 위해 공란에 '-' 또는 '없음' 처리 |
| 등기부등본 확인 |
소유권 및 권리관계 이상 여부 확인 (갑구/을구) |
| 중개사 정보 |
중개사무소 등록번호 및 담당자 정보 기재 |
| 계약금 지급 방법 |
계좌이체 또는 현금 지급 방식 명시 |
특약 조항 작성 방법 ✒️
특약 조항은 계약서의 핵심 중 하나예요. 기본 양식에는 포함되지 않은 개별 합의사항을 문서로 명확히 남기는 부분이죠.
예를 들어 “해당 부동산 내 누수, 결로 발생 시 매도인이 책임진다” 또는 “임차인 퇴거 조건으로 잔금 지급” 같은 현실적인 내용을 담을 수 있어요.
특약은 꼭 '구체적인 문장'으로 작성되어야 해요. 추상적 표현은 분쟁의 원인이 되기 때문에, 시기·조건·행동 주체를 명확히 기재하는 게 좋아요.
📝 자주 쓰는 특약 예시
| 상황 |
특약 예시 |
| 잔금 이전 하자 처리 |
잔금 지급일까지 욕실 누수 보수 완료[1] |
| 세입자 퇴거 |
임차인 퇴거 완료 후 잔금 지급[2] |
| 가구/시설 포함 |
에어컨 포함, 냉장고 제외[3] |
| 시설물 원상복구 |
인도일 기준으로 시설물 원상태 유지[4] |
| 공과금 정산 |
인도일 기준으로 매도자 부담[5] |
작성 후 보관 및 제출 요령 📂
계약서를 작성한 후에는 원본과 사본을 각각 보관하는 것이 기본이에요. 보통 매수인, 매도인, 중개업소가 1부씩 보관하게 돼요.
계약 내용은 등기 이전 신청 시에도 참고되기 때문에, 정확히 기재된 계약서를 준비해야 하고, 분실하지 않도록 스캔본이나 사진으로도 보관하는 걸 추천해요.
세무서 제출용, 금융기관 제출용으로도 복사본이 필요할 수 있어요. 최근에는 온라인 계약서 서비스도 늘고 있어, 전자서명 방식으로도 보관이 가능해요.
📦 계약서 보관 방법
| 형태 |
보관 주체 |
주의사항 |
| 원본 |
매수인/매도인/중개업소 각 1부 |
위조 방지, 서명 확인, 습기와 직사광선 피해 보관 |
| 사본 |
스캔 또는 사진으로 디지털 보관 |
파일명 날짜별 정리, 백업 필수 |
| 전자계약서 |
공인전자문서센터 |
공동인증서 필요, 법적 효력 확인 |
| 공증 |
공증사무소 |
분쟁 시 증거력 강화, 비용 발생 |
FAQ
Q1. 부동산 계약서는 꼭 인감도장이 필요할까요?
A1. 일반 계약에는 필수는 아니지만, 안전을 위해 인감도장 사용을 권장해요.
Q2. 특약 조항을 손으로 써도 되나요?
A2. 가능해요! 다만 날인 또는 서명으로 진정성 확보가 필요해요.
Q3. 계약서에 공란이 있어도 되나요?
A3. 공란은 반드시 ‘-’로 표시하거나 삭제선 처리해야 해요.
Q4. 계약서 작성 시 공인중개사가 있어야 하나요?
A4. 필수는 아니지만 분쟁 예방과 법적 안전성을 위해 권장돼요.
Q5. 계약서를 분실했는데 어떻게 하나요?
A5. 중개업소나 상대방에게 사본 요청이 가능해요. 미리 스캔본 보관이 좋아요.
Q6. 계약 후 내용 변경이 필요한 경우는?
A6. 반드시 쌍방 서명을 동반한 수정합의서로 작성해야 해요.
Q7. 계약금 지급 전이라면 계약 취소가 자유로운가요?
A7. 아직 계약 성립 전이라면 가능하지만, 의사 표시가 중요하니 문서로 남기는 게 좋아요.
Q8. 전자 계약서는 법적 효력이 있나요?
A8. 네! 국토부 인증 시스템을 통한 전자 계약은 법적으로 동일한 효력을 가집니다.
